No planejamento patrimonial, uma dúvida aparece em quase toda reunião, na transferência de imóveis para os filhos, é melhor pagar o ITBI, de competência municipal, variando a alíquota em 2% a 3%, ou ITCMD de competência estadual, que em alguns Estados pode chegar a 8%?

A pergunta parte de uma premissa equivocada, o imposto não decorre de uma estratégia elaborada, mas sim da natureza da operação.

A doação é ato gratuito, incidindo o ITCMD, já a compra e venda é ato oneroso, que surge de uma troca da coisa por um preço efetivamente pago, incidindo o ITBI.

Quando a família ”veste” uma doação de compra e venda apenas para reduzir o impacto tributário, e não há pagamento real, o negócio é simulado, conforme artigo 167 do Código Civil.

Na simulação relativa, o ato de compra e venda é nulo, e prevalece o dissimulado, a doação. O Fisco estadual pode requalificar a operação e cobrar o ITCMD que era devido desde o início, acrescido de multa e juros.

Em regra, o Fisco tem o direito de constituir o crédito no prazo de 5 anos e as penalidades variam conforme a legislação de cada Estado. Em autuações por sonegação ou fraude os percentuais são expressivos, além do risco penal, uma vez que a simulação com o objetivo de suprimir tributo pode configurar crime contra ordem tributária.

Nesse tema ainda há pontos a serem observados, especialmente na venda de pai para filho (ascendente para descendente). A venda exige a anuência dos demais filhos (descendentes) e do cônjuge, sob pena de anulabilidade, vender só para um filho, sem o acordo dos demais, cria um vício que pode derrubar o negócio anos depois.

Outro ponto que é visto como estratégia, no entanto pode se tornar um agravante, é vender abaixo do valor de mercado. A intenção de reduzir a base tributável esbarra no entendimento de que a diferença entre o preço e o valor de mercado configura doação disfarçada, sobre a qual o Fisco cobra ITCMD.

Portanto, pensar somente em baratear o aspecto formal e documental do negócio é uma estratégia que soma mais risco do que ganho, somando um ao outro.

Esse tipo de estrutura sempre se sustentou na opacidade, na dificuldade de o Fisco cruzar informações, até a introdução da reforma tributária. Uma das inovações da Lei Complementar 214/2025 é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), integrado ao Sinter e alimentado pelos cartórios de registro de imóveis. Com o cruzamento de dados, cada transmissão fica mais visível e mais rastreável, portanto, o que deu “certo” no passado passa a ter um custo benefício muito pior hoje.

Há ainda uma camada nova com a reforma tributária, se, para simular a sucessão, a família registra a venda de um imóvel construído pelo próprio “vendedor”, essa operação pode atrair o IBS e CBS, os novos tributos.

Exemplificando, a pessoa física passa a ser contribuinte quando vende mais de um imóvel que ela mesma construiu nos cinco anos anteriores, ou seja, a venda simulada não só reabre o ITCMD, mas pode abrir uma frente tributária que antes não existia.

O ponto não é o medo da fiscalização, há estruturas lícitas e mais seguras para organizar a sucessão, com carga menor e sem o risco da simulação, como por exemplo a doação com reserva de usufruto, transferindo a nua-propriedade, com base do ITCMD reduzida em vários Estado, ou ainda, a holding familiar, com planejamento da forma de transmissão das quotas.

Por fim, deixo dois movimentos que merecem atenção, a tendência de elevação e de maior rastreabilidade do ITCMD no âmbito da reforma tributária, e a possibilidade da pessoa física se tronar contribuinte de IBS e CBS em operações imobiliárias.

Planejar antes que essas regras se consolidem é o que separa a economia legítima do risco desnecessário.

Autoria: Dra. Julie Copetti Bär